Isu penyewa enggan membayar sewa antara dilema yang sering di hadapi oleh tuan rumah. Kadang boleh jadi isu lebih besar sehingga perlu membuat laporan polis disebabkan kengganan penyewa membuat bayaran termasuk ada yang keras kepala tetap tinggal di rumah tersebut walau sewa tidak dibayar.
Peguam Mohamad Nasruddin Ab Rahman dari tetuan Baharuddin Ali & Co berkongsi apa yang perlu tuan rumah lakukan untuk mendapatkan sewaan jika penyewa terus enggan membayar. Mungkin ramai tidak sedar tapi tuan rumah tak boleh halau penyewa yang tak bayar sewa tanpa adanya Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951 atau mengambil peguam untuk Hantar Notis Tuntutan melalui peguam.
Menurut Mohamad Nasruddin, sebelum ini beliau telah berkongsi mengenai hak-hak yang ada pada penyewa khususnya dalam situasi di mana jika tuan rumah bertindak menghalau penyewa keluar secara paksa.
Secara ringkasnya, tuan tanah tidak boleh:
- Menghalau penyewa secara paksa, kena dapatkan perintah mahkamah dulu.
- Tidak boleh tukar kunci pintu/pagar premis sewa tanpa pengetahuan penyewa.
- Tidak boleh masuk ke premis sewa tanpa kebenaran penyewa terlebih dahulu.
- Tidak boleh menutup premis sewa tanpa perintah mahkamah.
- Tidak boleh sita/rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.
Jika tuan rumah bertindak seperti di atas tanpa perintah mahkamah, tindakan tuan rumah ini boleh dicabar oleh penyewa di mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 dan mungkin kena bayar gantirugi pula.
Ini boleh dilihat dalam kes Rasha Utara Enterprise & Makami Enterprise v. Majlis Perbandaran Sungai Petani (MPSP) [2017].
MPSP sebagai tuan tanah telah bertindak masuk ke premis sewa dan menyita segala barang-barang milik penyewa-penyewa tanpa perintah mahkamah.
Mahkahmah Tinggi memutuskan bahawa MPSP perlu membayar sebanyak RM 45,000 kepada penyewa-penyewa atas tindakan yang membelakangkan undang-undang tersebut.
Nampak tak betapa ruginya kalau tuan tanah bertindak tanpa mengikut ketetapan undang-undang?
APA YANG TUAN TANAH BOLEH BUAT?
Baik, untuk memudahkan, saya akan terangkan mengikut situasi.
1. Penyewa tak bayar sewa bulanan.
Ini sering terjadi. Penyewa masih gagal untuk jelaskan bayaran sewa yang tertunggak selama berbulan-bulan walaupun dah berkali-kali tuan tanah ingatkan. Jadi, apa tuan tanah boleh buat? Halau terus keluar? Jangan.
Ada dua pilihan:
a. Hantar Notis Tuntutan melalui peguam untuk menuntut penyewa membayar tunggakan sewa. Sekiranya penyewa masih enggan, tindakan saman akan dilakukan terhadap penyewa di mahkamah untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak.
b. Mohon Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951. Waran Distres ini boleh dimohon secara ex-parte (sebelah pihak sahaja).
Dengan adanya Waran Distres ini, tuan tanah boleh sita dan jual barang-barang milik penyewa yang berada dalam premis sewa untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan. Dengan syarat, penyewa masih duduk di premis sewa ataupun barang-barang milik penyewa masih ada di premis sewa.
Jadi, jangan main langgar je nak jual barang milik penyewa kalau penyewa tiba-tiba cabut. Kena ikut prosedur. Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas penyitaan barang secara salah. Seperti dalam kes MPSP di atas.
Tapi yang penting, kalau ada tunggakan sewa yang tak lebih 12 bulan, tuan tanah jangan buat senyap. Kena terus keluarkan Notis Tuntutan atau dapatkan Waran Distres untuk tuntut tunggakan sewa tersebut. Kalau tak, tuan tanah mungkin boleh dianggap telah ketepikan haknya untuk kutip sewa tertunggak tu. Hati-hati!
2. Sewaan telah tamat tetapi penyewa masih menghuni di premis sewa
Perjanjian sewa akan tamat dalam masa 3 bulan. Jadi, anda sebagai tuan tanah pun tulislah surat kepada penyewa yang anda tidak berniat untuk sambung sewaan kepada penyewa dan meminta penyewa kosongkan premis di akhir 3 bulan tersebut.
Namun, selepas sewaan berakhir, penyewa masih lagi menghuni di premis sewa. Walaupun status penyewa sudah boleh dianggap sebagai penceroboh (trespass) dan walaupun dalam kontrak sewa dah sebutkan tuan tanah berhak masuk dan tutup/sita barang-barang penyewa, tuan tanah tetap tak boleh buat begitu tanpa perintah mahkamah. Jangan sesekali bertindak dengan membelakangkan undang-undang. Nanti makan diri.
Jadi, apa tuan tanah boleh buat?
a. Dapatkan Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk supaya penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah. Inilah perintah mahkamah yang dimaksudkan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik.
Dengan adanya perintah ini, barulah tuan tanah boleh memaksa penyewa untuk keluar daripada premis sewaan.
b. Tuan tanah berhak untuk dapatkan gantirugi ‘double rent’ di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 jika penyewa enggan untuk mengosongkan/menyerahkan premis sewa walaupun perjanjian sewaan telah pun tamat.
‘Double rent’ ini bukanlah sebenar sewa semata-mata tetapi sebagai gantirugi kepada tuan tanah atas kesusahan yang dihadapi dan kerugian kehilangan sewa disebabkan oleh keengganan penyewa untuk mengosongkan premis sewa.
Perkara ini dijelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Rohasassets Sdn Bhd v. Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020].
Dengan syarat, tuan tanah perlulah menyatakan dengan jelas bahawa tuan tanah tidak berniat untuk perbaharui kontrak sewa dan perlu nyatakan kepada penyewa bahawa ‘double rent’ akan dicaj selagi mana penyewa masih lagi menghuni premis sewa selepas kontrak tamat.
KEPENTINGAN PERJANJIAN SEWAAN YANG LENGKAP DAN MENYELURUH
Kebanyakan isu-isu yang melibatkan tuan tanah dan penyewa terjadi disebabkan perjanjian sewaan yang terlalu ringkas dan tidak menyeluruh.
Klausa-klausa seperti hak tuan rumah untuk dapatkan pembayaran tunggakan bil api dan air ataupun sewa bulanan, tempoh notis yang perlu diberikan sekiranya ingin perbaharui kontrak sewa dan hak kepada tuan rumah untuk memotong bekalan api dan air jika sewaan ditamatkan, tidak diterangkan atau dijelaskan dalam perjanjian sewa dengan terperinci.
Tidak lupa juga mengenai isu tanggungjawab tuan tanah dan penyewa jika keadaan ‘frustration of contract’ ataupun ‘force majeure’ berlaku contohnya pandemik Covid-19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), apakah status kontrak sewa dalam keadaan-keadaan ini begini, seharusnya dimasukkan dalam perjanjian sewa.
Justeru, kedua-dua pihak khususnya tuan tanah perlulah pastikan perjanjian sewa yang dimasuki adalah lengkap dan menyeluruh serta jelas menerangkan tugas dan tanggungjawab pihak-pihak sekiranya apa-apa yang berlaku.
Perlu diingat, undang-undang melibatkan penyewaan di Malaysia lebih melindungi penyewa berbanding tuan tanah. Sebab itu pentingnya perjanjian sewa yang lengkap untuk mengimbangi hak di antara penyewa dan juga tuan tanah.
Semoga bermanfaat.
Ini baru lah gaya hidup remaja.
REMAJA kini di
Download sekarang!
Transgender Dilarang Bertanding Dalam Sukan Renang Wanita Bertaraf Elit, Tetapi…
Baru-baru ini seorang perenang wanita transgender Lia Thomas telah mencetuskan satu perdebatan dalam kalangan profesional sukan apabila dia menjuarai pertandingan renang wanita National Collegiate Athletic Association (NCCA) 2022 dan memecahkan rekod pertandingan yang sebelum ini dipegang wanita sejati.
Kemenangan Lia yang baru sahaja menukar jantinanya ketika berusia 21 tahun dan sebelum ini pernah berada dalam pasukan renang lelaki dianggap tidak adil dan mengganggu gugat kualiti sukan khas buat wanita.
ARTIKEL BERKAITAN: Miss Universe Vietnam 2022 Beri “Golden Ticket” Kepada Wanita Transgender Sebagai Peserta, Pertama Dalam Sejarah Pertandingan
Lantas isu ini diketengahkan dan menerima reaksi yang bercampur, ada yang menyokong Lhia dan ada yang menentang penglibatan wanita transgender dalam sukan wanita.
Lebih daripada 300 perenang kolej, Pasukan USA dan Olimpik menandatangani surat terbuka untuk menyokong Lia dan semua perenang transgender dan bukan binari, tetapi atlet dan organisasi lain telah menimbulkan kebimbangan mengenai kemasukan golongan transgender.
ARTIKEL BERKAITAN: Second Is The New First, Kontroversi Apabila Wanita Tulen Dikalahkan Transgender Dalam Arena Sukan
Terbaru, badan induk dunia renang (FINA) telah mengundi untuk tidak membenarkan atlet transgender daripada bersaing dalam perlumbaan elit wanita jika mereka telah melalui mana-mana bahagian proses akil baligh lelaki.
Dalam peraturan baru yang ditetapkan mana-mana pesaing wanita transgender perlu melengkapkan peralihan mereka sebelum atau pada usia 12 tahun untuk dapat bersaing dalam pertandingan kategori wanita.
Dasar baharu itu, yang diluluskan dengan 71% undian daripada 152 ahli FINA disifatkan sebagai “hanya satu langkah pertama ke arah kemasukan penuh” untuk atlet transgender.
Fina juga akan menyasarkan untuk mewujudkan kategori ‘terbuka’ pada pertandingan untuk perenang yang identiti jantinanya berbeza daripada jantina kelahiran mereka.
+++Update terkini tentang isu semasa, dunia hiburan, kecantikan, fesyen dan gaya hidup? Ikuti telegram rasmi Remaja untuk lebih banyak info dan juga peraduan menarik.
Ini baru lah gaya hidup remaja.
REMAJA kini di
Download sekarang!
5 Kontroversi Hangat Melibatkan Bintang Antarabangsa Di Malaysia
Ini baru lah gaya hidup remaja.
REMAJA kini di
Download sekarang!
Nak Bercuti Ke Langkawi, Ini SOP Yang Korang Perlu Ikut
Ramai yang sudah tidak sabar untuk pergi bercuti ke Langkawi, selepas pembukaan semula yang bakal dibuat pada 16 September ini. Walau bagaimanapun, pengunjung perlu mengikuti prosedur operasi standard (SOP) yang ketat sekiranya mahu melancong ke pulau lagenda itu.
Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya (MOTAC) telah pun mengumumkan SOP bagi pelancong domestik seluruh negara, termasuk yang berada dalam Fasa Satu, Pelan Pemulihan Negara (PPN).
Berikut kami senaraikan antara SOP yang perlu dipatuhi oleh para pengunjung di Langkawi.
• Terhad kepada individu yang telah lengkap 2 dos vaksinasi
• Jenis percutian yang dibenarkan ialah secara harian (pergi dan pulang pada hari yang sama), bermalam, percutian dengan tempahan penginapan/tiket masuk yang telah dibuat terlebih dahulu, percutian pakej pelancongan melalui syarikat pelancongan yang berlesen dan berdaftar dengan MOTAC
• Bilangan penumpang setiap kenderaan semasa dalam perjalanan adalah tertakluk kepada kapasiti sebenar kenderaan tersebut;
• Pengunjung yang perlu menyesuaikan dengan waktu perkhidmatan feri ke Langkawi dibenarkan bermalam di premis penginapan berdaftar di Kedah/Perlis
• Pengunjung perlu menunjukkan bukti dokumen pembelian produk pelancongan seperti tiket penerbangan, tiket feri, resit hotel atau resit pakej pelancongan semasa memohon kebenaran dengan PDRM dan ketika diminta oleh penguat kuasa agensi pematuhan SOP
• Aktiviti-Aktiviti Gelembung Pelancongan Langkawi yang dibenarkan termasuk penginapan di hotel dan homestay termasuk fasiliti dalam premis hotel dan homestay seperti surau, kolam renang, gimnasium, lounge, dewan, MICE, acara pelancongan dan kebudayaan tertakluk kepada SOP am Fasa 4 dikeluarkan oleh MKN serta SOP kementerian/jabatan/agensi yang berkaitan; aktiviti pantai, sukan air, snorkeling, selam skuba, pelancongan memancing, pusat edutainment, taman rekreasi, pengembaraan ekstrim/ taman semulajadi, ladang, akuarium, zoo dan lain-lain kegiatan riadah, rekreasi serta sosial; aktiviti pelancongan minat khas (golf, selam skuba, basikal, kapal layar dan sebagainya)
• Aktiviti Eko Geo-Kembara (memerhati watching, teroka gua, mendaki gunung, white water rafting, hiking, treking hutan, berkhemah dan sebagainya)
• Premis hasil seni, budaya dan warisan seperti muzium, perpustakaan, galeri seni, pusat/kampung seni warisan budaya, pementasan persembahan budaya dan lain-lain
• Taman tema dan pusat hiburan keluarga
• Lawatan bersifat akademik seperti Geopark Discovery Center, Balai Seni, Laman Padi
Dah ada SOP ini jangan tak ikut pula ya. Dengarnya, syarikat penerbangan tambang murah pun sedang menawarkan harga runtuh untuk tiket ke Langkawi. Apa-apa pun, sentiasa berjaga-jaga dan sentiasa amalkan memakai pelitup muka okay? Kita masih belum menang lagi untuk mengawal penularan wabak ini, namun kehidupan tetap perlu diteruskan seperti biasa.
Stay safe and take care!
Sumber: (1)
Ini baru lah gaya hidup remaja.
REMAJA kini di
Download sekarang!
