Isu penyewa enggan membayar sewa antara dilema yang sering di hadapi oleh tuan rumah. Kadang boleh jadi isu lebih besar sehingga perlu membuat laporan polis disebabkan kengganan penyewa membuat bayaran termasuk ada yang keras kepala tetap tinggal di rumah tersebut walau sewa tidak dibayar.

Peguam Mohamad Nasruddin Ab Rahman dari tetuan Baharuddin Ali & Co berkongsi apa yang perlu tuan rumah lakukan untuk mendapatkan sewaan jika penyewa terus enggan membayar. Mungkin ramai tidak sedar tapi tuan rumah tak boleh halau penyewa yang tak bayar sewa tanpa adanya Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951 atau mengambil peguam untuk Hantar Notis Tuntutan melalui peguam.

Menurut Mohamad Nasruddin, sebelum ini beliau telah berkongsi mengenai hak-hak yang ada pada penyewa khususnya dalam situasi di mana jika tuan rumah bertindak menghalau penyewa keluar secara paksa.

Secara ringkasnya, tuan tanah tidak boleh:

• Menghalau penyewa secara paksa, kena dapatkan perintah mahkamah dulu.
• Tidak boleh tukar kunci pintu/pagar premis sewa tanpa pengetahuan penyewa.
• Tidak boleh masuk ke premis sewa tanpa kebenaran penyewa terlebih dahulu.
• Tidak boleh menutup premis sewa tanpa perintah mahkamah.
• Tidak boleh sita/rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.

Jika tuan rumah bertindak seperti di atas tanpa perintah mahkamah, tindakan tuan rumah ini boleh dicabar oleh penyewa di mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 dan mungkin kena bayar gantirugi pula.

Ini boleh dilihat dalam kes Rasha Utara Enterprise & Makami Enterprise v. Majlis Perbandaran Sungai Petani (MPSP) [2017].

MPSP sebagai tuan tanah telah bertindak masuk ke premis sewa dan menyita segala barang-barang milik penyewa-penyewa tanpa perintah mahkamah.

Mahkahmah Tinggi memutuskan bahawa MPSP perlu membayar sebanyak RM 45,000 kepada penyewa-penyewa atas tindakan yang membelakangkan undang-undang tersebut.
Nampak tak betapa ruginya kalau tuan tanah bertindak tanpa mengikut ketetapan undang-undang?

APA YANG TUAN TANAH BOLEH BUAT?

Baik, untuk memudahkan, saya akan terangkan mengikut situasi.
1. Penyewa tak bayar sewa bulanan.
Ini sering terjadi. Penyewa masih gagal untuk jelaskan bayaran sewa yang tertunggak selama berbulan-bulan walaupun dah berkali-kali tuan tanah ingatkan. Jadi, apa tuan tanah boleh buat? Halau terus keluar? Jangan.

Ada dua pilihan:

a. Hantar Notis Tuntutan melalui peguam untuk menuntut penyewa membayar tunggakan sewa. Sekiranya penyewa masih enggan, tindakan saman akan dilakukan terhadap penyewa di mahkamah untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak.

b. Mohon Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951. Waran Distres ini boleh dimohon secara ex-parte (sebelah pihak sahaja).

Dengan adanya Waran Distres ini, tuan tanah boleh sita dan jual barang-barang milik penyewa yang berada dalam premis sewa untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan. Dengan syarat, penyewa masih duduk di premis sewa ataupun barang-barang milik penyewa masih ada di premis sewa.
Jadi, jangan main langgar je nak jual barang milik penyewa kalau penyewa tiba-tiba cabut. Kena ikut prosedur. Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas penyitaan barang secara salah. Seperti dalam kes MPSP di atas.

Tapi yang penting, kalau ada tunggakan sewa yang tak lebih 12 bulan, tuan tanah jangan buat senyap. Kena terus keluarkan Notis Tuntutan atau dapatkan Waran Distres untuk tuntut tunggakan sewa tersebut. Kalau tak, tuan tanah mungkin boleh dianggap telah ketepikan haknya untuk kutip sewa tertunggak tu. Hati-hati!

2. Sewaan telah tamat tetapi penyewa masih menghuni di premis sewa

Perjanjian sewa akan tamat dalam masa 3 bulan. Jadi, anda sebagai tuan tanah pun tulislah surat kepada penyewa yang anda tidak berniat untuk sambung sewaan kepada penyewa dan meminta penyewa kosongkan premis di akhir 3 bulan tersebut.

Namun, selepas sewaan berakhir, penyewa masih lagi menghuni di premis sewa. Walaupun status penyewa sudah boleh dianggap sebagai penceroboh (trespass) dan walaupun dalam kontrak sewa dah sebutkan tuan tanah berhak masuk dan tutup/sita barang-barang penyewa, tuan tanah tetap tak boleh buat begitu tanpa perintah mahkamah. Jangan sesekali bertindak dengan membelakangkan undang-undang. Nanti makan diri.

Jadi, apa tuan tanah boleh buat?

a. Dapatkan Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk supaya penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah. Inilah perintah mahkamah yang dimaksudkan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik.

Dengan adanya perintah ini, barulah tuan tanah boleh memaksa penyewa untuk keluar daripada premis sewaan.

b. Tuan tanah berhak untuk dapatkan gantirugi ‘double rent’ di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 jika penyewa enggan untuk mengosongkan/menyerahkan premis sewa walaupun perjanjian sewaan telah pun tamat.

‘Double rent’ ini bukanlah sebenar sewa semata-mata tetapi sebagai gantirugi kepada tuan tanah atas kesusahan yang dihadapi dan kerugian kehilangan sewa disebabkan oleh keengganan penyewa untuk mengosongkan premis sewa.

Perkara ini dijelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Rohasassets Sdn Bhd v. Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020].

Dengan syarat, tuan tanah perlulah menyatakan dengan jelas bahawa tuan tanah tidak berniat untuk perbaharui kontrak sewa dan perlu nyatakan kepada penyewa bahawa ‘double rent’ akan dicaj selagi mana penyewa masih lagi menghuni premis sewa selepas kontrak tamat.

KEPENTINGAN PERJANJIAN SEWAAN YANG LENGKAP DAN MENYELURUH

Kebanyakan isu-isu yang melibatkan tuan tanah dan penyewa terjadi disebabkan perjanjian sewaan yang terlalu ringkas dan tidak menyeluruh.

Klausa-klausa seperti hak tuan rumah untuk dapatkan pembayaran tunggakan bil api dan air ataupun sewa bulanan, tempoh notis yang perlu diberikan sekiranya ingin perbaharui kontrak sewa dan hak kepada tuan rumah untuk memotong bekalan api dan air jika sewaan ditamatkan, tidak diterangkan atau dijelaskan dalam perjanjian sewa dengan terperinci.

Tidak lupa juga mengenai isu tanggungjawab tuan tanah dan penyewa jika keadaan ‘frustration of contract’ ataupun ‘force majeure’ berlaku contohnya pandemik Covid-19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), apakah status kontrak sewa dalam keadaan-keadaan ini begini, seharusnya dimasukkan dalam perjanjian sewa.

Justeru, kedua-dua pihak khususnya tuan tanah perlulah pastikan perjanjian sewa yang dimasuki adalah lengkap dan menyeluruh serta jelas menerangkan tugas dan tanggungjawab pihak-pihak sekiranya apa-apa yang berlaku.

Perlu diingat, undang-undang melibatkan penyewaan di Malaysia lebih melindungi penyewa berbanding tuan tanah. Sebab itu pentingnya perjanjian sewa yang lengkap untuk mengimbangi hak di antara penyewa dan juga tuan tanah.

Semoga bermanfaat.

Berita baik buat masyarakat Malaysia, Perdana Menteri Tan Sri Muhyiddin Yassin telah mengumumkan bahawa individu yang sudah menerima dua dos vaksin COVID-19 selepas ini bukan sahaja akan dibenarkan merentas negeri, malah dijangka boleh terbang ke luar negara dengan syarat mereka memiliki sijil pengesahan.

Menurut laporan Harian Metro, kerajaan sudah berbincang dengan beberapa negara bagi membolehkan rakyat Malaysia melakukan perjalanan ke negara terbabit. Sijil akan diberikan bagi membuktikan individu itu sudah menerima dua dos vaksin COVID-19, sekali gus menjadi ‘passport’ untuk mereka ke luar negara.

Perdana Menteri juga memaklumkan kerajaan sudah berbincang dengan Majlis Keselamatan Negara (MKN) untuk membenarkan sesiapa yang sudah mendapat dua dos suntikan untuk merentas daerah, negeri atau ke sana ke sini tanpa halangan pihak berkuasa.

Malah, sijil itu juga membolehkan mereka melakukan perjalanan ke Jepun, Shanghai, Hong Kong atau Jakarta.

Tan Sri Muhyiddin Yassin juga menasihatkan kepada orang ramai agar tidak perlu bimbang untuk menerimas suntikan vaksin itu kerana jelasnya beliau tidak mengalami sebarang kesan terhadap kesihatannya. Tidak ada apa yang perlu dibimbangkan, vaksin itu selamat dan dijamin melindungi kita.

Namun begitu, masyarakat Malaysia masih lagi seakan tidak begitu gembira dengan berita ini kerana memikirkan giliran mereka yang entah bila.

Bersabarlah ya. Kita semua faham yang ramai dah rindu kampung halaman untuk berjumpa dengan keluarga tersayang. Namun, apakan daya masa belum mengizinkan. Sama-samalah kita berdoa agar urusan suntikan vaksin ini dipermudahkan dan tiba pula giliran kita untuk mendapatkan suntikan ini.

Walau bagaimanapun, bila dah terima suntikan vaksin itu tidak bermakna korang sudah ‘bebas’ daripada wabak ini. Amalan berjaga-jaga tetap perlu dilakukan. Stay safe!

Sumber: Harian Metro

Budaya buli sememangnya sudah berakar umbi dalam banyak organisasi tidak kiralah di sekolah mahupun kem-kem latihan. Isu yang tidak berkesudahan ini seolah-olah menjadi satu budaya, yang kononnya mahu menjadikan individu dibuli lebih lasak dalam mendepani dunia sebenar.

Terbaharu, kecoh di laman media sosial apabila satu video kelihatan seorang pelajar berbaju merah telah dijadikan ‘bahan uji kaji’ oleh para pelajar lain. Mereka seolah-olah menjadikan perut mangsa sebagai ‘punching beg’ untuk menguji kekuatan tumbukan masing-masing.

Kesiannya lihat muka mangsa buli tu…huhu

Malah, ahli politik Marina Ibrahim, seorang ahli politik yang aktif di Twitter. Dalam ciapannya, Marina meminta agar orang ramai untuk menularkan video tersebut supaya pelaku ditangkap dan dibawa ke muka keadilan.

“Tak bagi sebar video atas alasan maktab akan ambil tindakan, sila jangan percaya. Netizen akan bantu uruskan sehingga pelaku masuk penjara.”

Tak bagi sebar video atas alasan maktab akan ambil tindakan, sila jangan percaya.

Nitizen akan bantu uruskan sehingga pelaku masuk penjara. https://t.co/zs6dUXwN6G pic.twitter.com/FrXXQsv0BD

— Marina Ibrahim (@Marina_Ibrahims) December 9, 2021

Video tersebut juga mendapat reaksi pelbagai daripada netizen, di ruangan komen rata-rata kesal dengan sikap si pembuli kerana tidak mengambil pengajaran dari kes-kes buli terdahulu seperti kes arwah adik Zulfarhan.

Diharapkan jika isu ini sahih, ia harus berjaya diselesaikan bagi membanteras budaya buli yang kian bernanah. Adalah menjadi tanggungjawab generasi kini untuk menghentikan ‘budaya’ tidak sihat  ini yang sudah berlaku sejak dahulu lagi. Wujudkan generasi yang hidup dalam suasana sihat, kerana persekitaran yang positif mampu membentuk sahsiah diri yang baik bahkan membentuk insan bertanggungjawab.

BACA JUGA: Bapa Arwah Zulfarhan Redha, Sudah Maafkan Tertuduh

+++ Update terkini tentang isu semasa, dunia hiburan, kecantikan, fesyen dan gaya hidup? Ikuti telegram rasmi Remaja untuk lebih banyak info dan juga peraduan menarik.